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Tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement immobilier avant d’investir

Article publié le jeudi 22 décembre 2022 dans la catégorie Finance.
 

Pour gérer un bien immobilier et en bénéficier au maximum, il est important d’avoir accès à de bonnes informations. En effet, il est possible, dans ce secteur, de payer moins d’impôts et de déduire la valeur du bien par la même occasion. Cette pratique autorisée en comptabilité est très courante et assez bénéfique aux propriétaires des biens immobiliers. Qu’est-ce que c’est? Comment cela se calcule-t-il? En quoi l’amortissement immobilier est-il utile? Comment optimiser un investissement locatif? Les éléments de réponse dans cet article.

Amortissement d’un bien immobilier : qu’est-ce que c’est?

Avant d’aborder le calcul de l’amortissement d’un bien immobilier avec simu.immo, il est important de comprendre le concept. Amortir des biens immobiliers revient à déduire des recettes qu’ils produisent leur valeur, mais également vos différentes charges. En procédant ainsi, il est plus facile de gérer la fiscalité, car elle devient plus simplifiée.

L’amortissement d’un bien immobilier est une pratique assez courante et qui est autorisée en comptabilité. De nombreux investisseurs s’en servent lorsqu’ils désirent investir dans une location meublée professionnelle (LMP) ou dans une location meublée non professionnelle (LMNP). Il est également possible d’amortir un bien immobilier lorsque vous optez pour le statut de société civile immobilière (SCI).

Pour aller plus loin, il faut noter que l’amortissement d’un bien immobilier est une notion de comptabilité comme il est indiqué précédemment. Pourquoi? C’est tout simplement parce qu’avec le temps, un immeuble ou une maison perd de la valeur. Avec l’usure et l’obsolescence, un bien immobilier dans le temps ne peut être estimé à son prix d’origine. C’est notamment pour cette raison que cette notion est prise en charge par la comptabilité. Cependant, pour amortir un bien immobilier, il faut tenir compte des éléments suivants :

Le bien immobilier avec des composantes du logement qui s’amortissent sur des durées différentes;

  • Les travaux de construction qui s’amortissent sur 10 ans en général;
  • Le mobilier utilisé qui s’amortit sur 5 ans;
  • Les frais liés à l’achat du bien immobilier qui sont amortis sur 5 ans.

Pour finir avec la notion d’amortissement sur un bien immobilier, il faut noter que les amortissements sont en mesure d’être reportés sans limites. Cette notion s’oppose donc à celle du déficit qui n’est reportable que sur une durée maximum de 10 ans. Par contre, il faut noter qu’en cas de déficit, il n’est pas possible d’amortir un bien immobilier. Les amortissements sont alors gardés jusqu’à l’obtention d’un cash-flow positif.

Comment calculer l’amortissement d’un bien immobilier?

Pour faire le calcul de l’amortissement d’un bien immobilier, il est important de tenir compte des éléments qui le composent. Ainsi, vous considérez la toiture, les installations intérieures, les gros œuvres et bien d’autres encore. Ensuite, il est important de définir leur durée de vie maximale. Par exemple, la toiture d’une maison est complètement amortie après 25 ans, selon la comptabilité.

Après l’identification des éléments à amortir et leur durée de vie maximale, il faut ensuite procéder à l’amortissement par composant. En d’autres mots, cela revient à répartir le prix d’achat du bien immobilier sur les différents éléments du calcul. Si la valeur de ce dernier est de 100000 euros par exemple, cette somme peut être répartie de la façon suivante :

  • 25000 euros pour la toiture;
  • 15000 euros pour l’installation électrique;
  • 25000 euros pour les gros œuvres;
  • 25000 euros pour le terrain;
  • 5000 euros l’étanchéité;
  • 5000 euros pour l’ascenseur.

En considérant le fait que l’ascenseur a une durée de vie de 15 ans, son amortissement se fera comme suit :

Amortissement de l’ascenseur = 5000/15 = 333 euros par an.

Pour obtenir l’amortissement de ce bien immobilier, il faudra ensuite faire la somme des amortissements au niveau de chaque composant. Cependant, il faut garder à l’esprit que ce calcul peut s’avérer complexe. Si vous souhaitez le faire vous-même, il existe des calculateurs mis en place pour vous faciliter la tâche. À défaut, vous pouvez faire recours à un expert-comptable.

Pourquoi faut-il opter pour l’amortissement d’un bien immobilier?

Deux bonnes raisons justifient l’amortissement d’un bien immobilier. La toute première, c’est que cette pratique permet d’optimiser la fiscalité de votre location meublée. Progressivement, vous tendrez vers un résultat d’activité nul. En d’autres mots, vous ne serez pratiquement plus imposé sur le revenu généré par votre investissement locatif.

La seconde raison, c’est que l’amortissement d’un bien immobilier vous permet d’investir en toute sécurité. Vous pouvez mettre des fonds à disposition pour une résidence servie tout en bénéficiant d’une tranquillité de gestion. Il y a également la sécurité des revenus et une grande visibilité tout au long de la durée d’investissement.

De quelle façon optimiser un investissement locatif?

Si l’amortissement d’un bien immobilier comporte de nombreux avantages, il est important de réaliser un travail en amont pour une meilleure rentabilité. L’optimisation d’un investissement locatif peut se faire de plusieurs façons.

Défiscaliser en LMNP

La location meublée non professionnelle est jusqu’à ce jour l’une des meilleures façons d’optimiser un investissement locatif. Cette niche est bien plus avantageuse pour les investisseurs que la LMP. Tout d’abord, la défiscalisation en LMNP est facile à mettre en œuvre et ne nécessite pas la création d’une société. Il vous suffit d’avoir une déclaration fiscale et un bon accompagnement (expert-comptable). La défiscalisation en LMNP vous donne également la possibilité de choisir le régime qui vous convient le mieux. Il en existe deux. Le premier, c’est le régime micro, qui vous donne droit à un abattement de 50 % et le régime réel qui s’avère très avantageux pour des travaux futurs.

Faire des travaux de rénovation

L’achat d’un bien entièrement rénové n’est pas bénéfique en investissement locatif. Il est plutôt recommandé de faire des travaux de rénovation pour bénéficier des avantages tels que :

  • Un meilleur prix d’achat;
  • La création d’une plus-value immobilière;
  • La défiscalisation des travaux;
  • Une location plus coûteuse.

En conclusion, l’amortissement immobilier est très avantageux pour toute personne qui souhaite investir dans le secteur de l’immobilier. Il est utile d’en tenir compte dans son projet immobilier. Nul doute, il permettra de générer énormément de bénéfices pour le promoteur, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.




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